Garantiile aferente unor contracte de inchiriere (2014-09-02)

Desi la sfarsitul perioadei de leasing, responsabilitatea proprietarului este restituirea asa-numitei "garantii", de multe ori existand dispute din cauza acesteia. Angliamea.ro va prezinta cum functioneaza sistemul de garantii in Marea Britanie.

Garantii, programele de siguranta, termeni englezesti legati de contractul de inchiriere sunt dificultatile cu care se confrunta atat nou-venitii, cat si cei care locuiesc in Anglia de multi ani. Nu este important daca ati inchiriat o locuinta doar acum sau contractul de inchiriere este pe cale sa se incheie, aceasta informatie este utila pentru oricine.

Programul de siguranta

Daca ati incheiat sau ati reinnoit contractul de inchiriere dupa 06 aprilie 2007, ar putea fi destul de usor sa primiti inapoi garantia platita pentru o locuinta. Incepand cu aceasta data, proprietarii si agentii imobiliari nu pot pastra la ei garantia primita de la chirias, iar ei sunt obligati sa se foloseasca de unul dintre cele patru programe de garantii pentru chirii aprobate de guvern. Acestea sunt urmatoarele: „Deposit Protection Service” (DPS), „My Deposits”, „Capita“ si „Tenancy Deposit Scheme”(TDS).

Aceste programe au fost concepute pentru rezolvarea disputelor intre proprietar si chirias. Apropo, amintiti-va ca aceste programe sunt gratuite pentru chiriasi, iar proprietarii nu au dreptul sa ceara bani pentru asta.

Proprietarul sau agentia imobiliara, in termen de 14 zile de la primirea garantiei, trebuie sa va furnizeze informatii complete cu privire la locul si modul de pastrare a acesteia.

Daca aceasta informatie nu ati primit-o in perioada de timp stabilita, nu asteptati si adresati-va locatorului. In cazul in care acesta refuza sa pastreze garantia prin intermediul unui program, va puteti adresa Instantei Districtuale (in engl. County Court).

La primirea unui ordin judecatoresc, proprietarul nu va avea de ales si va pastra garantia asa cum trebuie. De asemenea, instanta poate sa dispuna proprietarului sau agentiei imobiliare sa va plateasca o compensatie in valoare de trei garantii. Cu toate acestea, nu exista nici o lege clara in acest sens, iar instanta de judecata nu poate amenda proprietarul daca el va pastra garantia pana la data audierii.

Sfarsitul perioadei contractuale

La sfarsitul perioadei contractuale, la momentul predarii cheilor locuintei si punerea la dispozitie a dovezilor ca texele au fost achitate, proprietarul trebuie sa returneze garantia. Acest lucru ar trebui sa dureze pana la 10 zile.

Proprietarul sau agentul are dreptul la retinerea totala sau partiala a garantiei, in cazul in care poate dovedi ca au suferit o pierdere financiara, de exemplu, din cauza ca nu ati achitat chiria, alte taxe necesare, ati provocat daune materiale etc.

Apar probleme si atunci cand inchiriati locuinta impreuna cu alte persoane, iar contractul de inchiriere este unul singur. In cazul acesta si garantia este una. Daca intervin neintelegeri intre voi si proprietarul locuintei cu privire la garantie (proprietarul nu vrea sa returneze garantia din motive ca o parte din obiecte au fost deteriorate de unul dintre voi), ar trebui sa rezolvati aceasta problema intre voi si sa stabiliti cine este responsabil pentru daune, iar la urma urmei va trebui sa stabiliti cum va puteti imparti soldul garantiei recuperat de la locator.

Cu toate acestea, proprietarul nu are dreptul sa acopere costurile legate de uzura normala a locuintei din garantie. La urma urmei, daca locuiti intr-o locuinta de mai multi ani, proprietarul ar fi naiv sa se astepte ca locuinta va fi exact in aceeasi stare ca inainte sa va mutati acolo.

Cine va ajuta pentru a rezolva litigiul?

Daca nu sunteti de acord cu decizia locatorului cu privire la returnarea garantiei, puteti sa va adresati pentru solutionarea litigiilor la programul gratuit de siguranta garantiilor. Aceasta este o alternativa pentru rezolvarea disputelor intre proprietar si chirias in instanta (in engl. Alternative Dispute Resolution Service (ADR)), dar la acest serviciu va puteti adresa doar daca ambele parti sunt de acord ca problema sa fie rezolvata in mod gratuit, independent si pe baza de dovezi.

In cazul in care proprietarul nu este de acord sa rezolve conflictul in acest mod, puteti sa va adresati Curtii Districtuale, unde va trebui sa completati un formular de cerere cu suma de bani si sa asteptati procesul. Taxele pentru cerere depind de pretentiile cerute. De exemplu, daca garantia este de 1000 £, la instanta de judecata va trebui sa platiti 75 £, in timp ce completand cererea on-line - 70 £. Cererile pot fi completate on-line aici: https://www.moneyclaim.gov.uk.

De asemenea, in cazul in care contractul nu a fost reinnoit dupa 06 aprilie 2007 sau daca proprietarul pastreaza garantia la el si la sfarsitul perioadei contractuale nu vrea sa o returneze, trebuie sa sa va adresati Instanței Districtuale intrucat serviciul alternativ de solutionare a litigiilor nu va va ajuta in acest caz.

Rambursarea cheltuielilor de judecata

Daca va adresati instantei de judecata pentru creantele minore (in engl. small claims), adica pana la 5.000 £, avocatul nu este necesar. De obicei, garantiile de inchiriere sunt sub acest prag, astfel incat trebuie sa va luptati pe cont propriu pentru adevar. Cu toate acestea, daca nu aveti cunostinte necesare in domeniu si nu are cine sa va ajute sa completati formularele necesare, cautati un avocat pentru drepturile civile (in engl. Civil Law Solicitor).

Daca nu aveti fonduri pentru a plati un avocat, costurile pot fi acoperite in totalitate sau partial. Daca venitul dumneavoastra este mic sau primiti indemnizatie/ajutor social (in engl. state benefit), va puteti astepta sa primiti asistenta si consultanta juridica gratuita. O lista cu avocatii care lucreaza conform „Legal Aid”, puteti gasi aici: http://www.clsdirect.org.uk.

Cele mai recente informatii cu privire la garantii le puteti gasi aici: http://england.shelter.org.uk/get_advice/tenancy_deposits/tenancy_deposit_protection_schemes/deposit_protection_and_tenancy_deposit_schemes

Letting agency

Letting agency, de obicei, percepe taxe administrative de la clienti. Cu toate acestea, nu poate taxa pentru urmatoarele:
- Inregistrare la agentie
- Lista de locuinte propuse spre inchiriere
- Garantia, care este returnata daca nu vor gasi locuinta potrivita pentru dumneavoastra
- In cazul in care ati platit aceste taxe la agentie, adresati-va la Trading Standarts Officer sau Tenancy Relations officer.

Taxele legale sunt:
- Taxa care se percepe dupa ce ati semnat contractul de inchiriere
- Taxe administrative. Va rugam sa retineti ca aceste taxe ar trebui sa fie rezonabile si nu "exagerate", adica taxele administrative nu trebuie sa depaseasca 200 £. Cu toate acestea, fiecare agentie este diferita si are o politica proprie. Trebuie discutate in avans orice plati care trebuie platite la agentie.
- Garantia nerambursabila pentru „blocarea” ofertei (in engl. Holding deposit)
- Garantia returnabila

Angliamea.ro a primit din partea unui cititor o intrebare cu privire la legile care protejeaza drepturile pe care le au chiriasii. Suntem bucurosi sa va ajutam in acest sens. Lista cu legile principale o gasiti aici:

- Law of Property Act 1925
- Defective Premises Act 1972
- Protection From Eviction Act 1977
- Rent Act 1977
- Landlord and Tenant Act 1985
- Landlord and Tenant Act 1987
- Housing Act 1988
- The Property Misdescriptions Act 1991
- Disability Discrimination Act 1995
- Housing Act 2004
- Disability Discrimination Act 2005
- Toate aceste legi le puteti gasi aici: http://www.legislation.gov.uk

Statistica garantiilor returnate:
Anul 2008/2009:
- garantii returnate complet - 70%
- o parte din garantie a fost returnata - 17%
- garantia nereturnata - 13%

Motivele pentru nerambursarea garantiei:
- daune materiale (23%)
- dezordinea in locuinta (38%)
- neplata impozitelor sau chiriei (8%)
- alte motive (28%)
Aproape unul din cinci (17%) chiriasi care nu a recuperat o parte sau toata garantia, crede ca acest lucru nu este corect si rezonabil.
Sursa: Deposit Protection Service

   

Tags: Agentia imobiliara in Anglia, Alternative Dispute Resolution Service, Capita, Contract de inchiriere, Deposit Protection Service, Garantia chirie, Letting agency, My Deposits, Programe de siguranta, Retinere partiala a garantiei, Retinere totala a garantiei, Sfarsitul perioadei contractuale, Tenancy Deposit Scheme