Intrebarile pe care trebuie sa vi le puneti atunci cand doriti sa cumparati o casa (2014-09-30)

Achizitionarea locuintei este un proces serios si responsabil, dar daca aveti grija sa va faceti "temele" asa cum trebuie, veti putea foarte repede sa va stabiliti intr-o casa noua.

De unde incepem?
Inainte de toate, trebuie sa va hotarati asupra zonei unde doriti sa locuiti. Aflati totul despre zona respectiva: distantele pana la statiile de tren si metrou, distanta pana la statiile de autobuz, parcuri, scoli, gradinite, aflati adresele agentiilor imobiliare din zona, inscrieti-va in listele lor, cereti datele de contact si incepeti cautarea!

Dupa ce ati ales o casa favorita, grabiti-va sa o vedeti. Casele sau apartamentele atractive primesc oferte instantaneu, asa ca actionati in timp util. La momentul vizionarii locuintei, atrageti atentie la urmatoarele puncte cheie:

- Proprietatea este „freehold” sau “leasehold”? Daca este “leasehold”, cati ani au mai ramas pana la sfarsitul contractului? Este posibila rascumpararea “freehold”? Cat de mare este chiria ("ground rent") care trebuie platita?

- Exista taxe de condominiu/de administrare (in engl. community fees/service charge)? Cat de mari sunt aceste taxe?

- Ce fel de taxe trebuie platite in aceasta zona?

- Casa/apartamentul detine un loc de parcare? Daca nu, unde va puteti parca masina?

- Zona este zgomotoasa? In apropiere trec trenuri? Trec autobuzele de linie pe strada? Sunt cluburi de noapte in apropiere sau baruri?

- Cum se incalzeste casa? Are centrala termica proprie?

- Cand a fost reparata casa? Ce modificari au fost facute? A fost facuta extinderea cladirii? Sunt obtinute toate autorizatiile necesare (in engl. planning permission)? Aceste intrebari vor fi puse in timpul achizitiei de catre avocatii si inspectorii angajati, dar daca va faceti "temele", veti economisi timp si bani.

- Cum arata locuinta? Exista vreo defectiune vizibila? Tiglele sunt sparte sau pereti crapati? Sunt vizibile urme de umezeala/mucigai? Proprietatea este bine izolata? Geamurile sunt de calitate? Desi nu puteti stabili singur cat de mult va costa intretinerea/reparatia locuintei, veti fi constient de problemele existente si veti discuta cu inspectorii daca este bine sa luati in considerare aceasta oferta.

- In cat timp se elibereaza locuinta in cazul vanzarii? Vanzarea face parte din lantul de vanzare-cumparare (in engl. chain)? In acest caz, veti putea achizitiona casa numai atunci cand vanzatorul va cumpara o casa noua. Astfel de relatii pot dura mai multe luni.

- De cat timp imobilul este de vanzare? Daca o casa sau un apartament este de vanzare de ceva vremea, ar putea exista o problema care a descurajat alti cumparatori. Sa nu va fie frica sa intrebati agentul ce fel de probleme are proprietatea in cauza.

Daca gasiti un imobil care va intereseaza, faceti o oferta de pret (in engl. make an offer). In cazul in care vanzatorul va accepta propunerea dumneavoastra (in engl. accept an offer), va trebui sa platiti o garantie in valoare de 500 de lire sterline. Garantia se va returna daca vanzarea nu va avea loc.

Cati bani veti cheltui pentru noua casa?
Tinand cont de posibilitatea contractarii unui imprumut, nu uitati si de eventuale costuri suplimentare. De exemplu, cumparand o locuinta in valoare de 200 mii de lire sterline, trebuie sa mai aveti aproximativ 4000-5000 lire sterline pentru taxa de timbru, onorarii de avocati si inspectori etc.

Principalele cheltuieli ale cumparatorului:
- Taxa de timbru (in engl. stamp duty land tax): 0-4% din valoarea imobilului
- Servicii Juridice: 400-800 £
- Inspectia stucturii imobilului (in engl. building survey): 250-1000 £
- Costurile asociate cu contractarea unui imprumut: 200-400 £
- Inregistrarea imobilului la Carte Funciara (in engl. land registry): 100-300 £

Taxa de timbru
Daca valoarea tranzactiei imobiliare este peste 125 de mii de lire sterline, cumparatorul este obligat sa plateasca taxa de timbru (in engl. stamp duty land tax). Valoarea taxei depinde de pretul imobilului:

Raport pret proprietate - taxa de timbru
Pana la 125 000 £ - 0%
125 001-250 000 £ - 1%
250 001-500 000 £ - 3%
500 001 £ si mai mult - 4%

In cazul in care locuinta pe care doriti sa o achizitionati este situata in asa-numita zona "defavorizata" si valoarea locuintei nu depaseste 150 de mii de lire sterline, nu exista nici o taxa de timbru de platit. Aici veti gasi lista completa cu zonele „defavorizate” (“disadvantaged”): http://www.hmrc.gov.uk/sdlt/reliefs-exemptions/disadvantaged-areas.htm#3

Servicii juridice
Pentru confortul dumneavoastra, avocatii se angajeaza sa identifice toate modificarile posibile care va pot afecta pe dumneavoastra sau pot influenta valoarea reala a imobilului pe viitor. Avocatul (in engl. solicitor sau licensed conveyancer) se va ocupa nu doar de pregatirea contractului de vanzare, de asemenea, va verifica daca documentele de proprietate sunt in regula, daca nu exista litigii cu vecinii, care sunt drepturile vecinilor (de exemplu, dreptul de trecere, in. engl. rights of way). Un avocat va cere, de asemenea, informatiile cu privire la autorizatii de constructie (in engl. planning permissions), planuri de viitor in zona (drumuri planificate, centre comerciale), se va informa daca locuinta nu este inclusa in lista patrimoniului (in engl. listed buildings). Avocatii cu experienta se vor ocupa rapid si eficient de aceste sarcini. Avocatului va trebui sa ii platiti aproximativ 400-800 de lire sterline.

Este important de remarcat faptul ca in Anglia si in Tara Galilor este in vigoare o lege care obliga vanzatorii sa pregateasca „home information pack”. Acest kit include multe informatii cu privire la proprietate, autorizatii de construire, informații legate de clasa energetica etc.

Building survey
La momentul acordarii unui imprumut, banca cere evaluarea initiala a locuintei, costuri care sunt uneori suportate de catre banca. Evaluarea proprietatii costa intre 100-200 de lire sterline. Nu se presupune ca evaluarea initiala a locuintei va fi suficienta pentru a evalua constructia in general. Veti avea nevoie, de asemenea, sa comandati o examinare mai aprofundata a structurii, in timpul careia inspectorul va examina constructia cladirii, acoperisul, starea tavanului si va efectua alte studii structurale esentiale, adica, va examina daca exista mucigai, umiditate, probleme de rezistenta etc. In cazul in care casa nu este mai veche de 75 de ani, va ajunge „home buyer’s report”, iar daca cladirea este mai veche, ar fi bine sa comandati „full structural survey”. Cel mai ieftin este sa va puneti de acord cu inspectorul ca atunci cand va face evaluarea pentru banca, sa va faca si un „home buyer’s report” complet, asa veti evita sa platiti de doua ori. Pretul acestui document variaza intre 250 si 500 de lire sterline. „Full stuctural survey” este mult mai complet, este pregatit in aproximativ doua saptamani si costa pana la 1.000 de lire sterline.

Cum puteti finaliza mai repede procesul de achizitie?
Este recomandat sa nu va grabiti cu procesul de cumparare. Nu se stie ce defectiuni de locuinta va detecta avocatul sau inspectorul, asa ca va rugam sa aveti rabdare. Accelerarea procesului de cumparare este posibila si fara risc, doar ca trebuie sa va pregatiti documentele pentru imprumut din timp, sa va gasiti un avocat de incredere si un evaluator. Daca nu doriti o intarziere prelungita, nu alegeti locuinte incluse in lantul de vanzari – cumparari, intrucat va trebui sa asteptati cateva luni. Inainte de semnarea contractului de vanzare-cumparare, pregatiti documentele de asigurare, astfel, atunci cand va veti muta in locuinta nou, aceasta va fi asigurata.

In cazul in care toate documentele sunt in regula si sunteti satisfacut de evaluarea locuintei, puteti semna contractul de vanzare cumparare (in engl. exchange of contracts). Dupa semnarea contractului, va trebui sa platiti o garantie de 10 % din valoarea imobilului. Daca nu aveti bani pentru aceasta garantie, ii puteti imprumuta de la banca (in engl. bridging loan), dar sa fiti pregatiti sa platiti dobanzi substantiale.

Prin semnarea contractului, veti stabili data intrarii in vigoare a contractului. La data de intrare in vigoare a contractului, banii vor fi transferati din contul cumparatorului in contul vanzatorului si veti primi cheile de la casa. Apoi va ramane doar sa efectuati reparatiile necesare si sa cumparati mobilierul.